最高限額抵押權塗銷如何進行？律師告訴您最高限額抵押權塗銷的四個情形及實際案例

前言

當今的社會常常聽到人家說把房子拿去做抵押了，但是您知道所謂的抵押權還有分為普通抵押權及最高限額抵押權嗎？在現代的商業模式下，由於經營事業時經常會需要循環周轉的資金，因為繼續性交易也會有不斷的金錢需求，如果每需要一次資金就設定一次抵押權的話，就會顯得很沒有效率，所以最高限額抵押權就此誕生，對於經營事業者而言可說是一大福音！

然而，雖然最高限額抵押權有其便利性與靈活性，但是實務上不乏最高限額抵押權塗銷的相關案例，在享受最高限額抵押權所帶來的便利同時，也必須了解最高限額抵押權究竟為何物、與普通抵押權有何不同、什麼時候會發生最高限額抵押權塗銷的情事，完整掌握這些最高限額抵押權的相關知識，才能在事業的戰場上知己知彼，百戰百勝！

最高限額抵押權是什麼？透過最高限額抵押權例子告訴您！

最高限額抵押權的規定從民法第881-1條開始，最高限額抵押權一樣是設定在不動產上，可擔保一定範圍內的不特定債權，但僅限一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利。

舉例而言，例如某個企業家為了融資，與銀行訂立中長期放款合約，並提供自己的土地作為擔保，設定期限為20年的最高限額抵押權給銀行，最高額度為5000萬，如此一來，因為經營上需要時可以向銀行分次借款，有錢時也可以進行清償，而不用每次都設定新的抵押權，當20年期滿時就會確定擔保多少的債權，在5000萬元的範圍內該銀行將可以優先受償。

另外，要特別留意的是，在登記時就需要將「一定範圍」或「一定法律關係」約定好並加以登記，一般而言會提供最高限額抵押權設定契約書作為登記簿的附件，如果當中關於法律關係的內容不夠明確時，就可能會被認為是「概括最高限額抵押權」因違反現行規定而無效，故有學者認為最高限額抵押權最主要的要件包含以下三項，至於期限並非必須的要件，且依據民法第881-5條的規定，未約定期日者可以隨時請求確定債權範圍。

1. 最高限額底抵押權的有效要件一：債務人是誰
2. 最高限額底抵押權的有效要件二：債權的一定範圍為何
3. 最高限額底抵押權的有效要件三：最高限額的額度為多少

最高限額抵押權與普通抵押權有何不同？ 最高限額抵押權與普通抵押權的五大差異

最高限額抵押權塗銷何時會發生？

最高限額抵押權塗銷情形一：最高限額抵押權確定後，因物上保證人或利害關係人清償後請求塗銷

依據民法第881-16條的規定，當最高限額抵押權所擔保的債權確定之後，如果實際債權額超過最高限額，物上保證人或利害關係人只要付原先的最高額度即可，若是實際債權額較低，那就只要清償實際上的債權額，就可以請求將最高限額抵押權塗銷，而這邊的利害關係人最常見的即為後次序的抵押權人，物上保證人則是當初提供不動產給債務人作為抵押物的第三人。

律師經驗談：
要注意在此種情形下，必須等到最高限額抵押權確定之後，物上保證人或是利害關係人才可以行使該請求權，因為最高限額抵押權是擔保不特定債權，縱使當中可能一度將債權全部清償完畢，讓實際擔保的債權額歸零，但因為後續可能還是會再增加新的擔保債權，一時之間沒有正在擔保的債權，最高限額抵押權也不會因此消滅，所以必須等到最高限額抵押權確定之後，才可以代為清償並請求將最高限額抵押權塗銷，在最高限額抵押權確定之前是無法進行的。

最高限額抵押權塗銷情形二：已經不可能再發生新的債權時

當原本最高限額抵押權所依附的契約已合法終止，而當中擔保的債權已清償完畢並且不會再更新時，例如可能因為買賣所成立的最高限額抵押權，因為這個買賣契約已經終止，當中的債權也都清償完成，未來都不會繼續發生新的擔保債權了，讓最高限額抵押權繼續存在就已經沒有實際的意義，因此，抵押人也就是債務人即可請求將最高限額抵押權塗銷掉，才符合衡平原則。

律師經驗談：
當明明已經不可能再發生債權，但抵押權人不願意配合進行最高限額抵押權塗銷時，因為實際上最高限額抵押權約定的確定期日還沒到，所以想要提前確定的話，建議先透過正式的存證信函表示債務已清償完畢，並且不會再借款，請求將最高限額抵押權塗銷，如果債權人仍不願意配合，就必須提起最高限額抵押權塗銷訴訟，搭配還款紀錄及前述的存證信函等證據，主張要將最高限額抵押權塗銷。

最高限額抵押權塗銷情形三：所有擔保的債權皆超過20年未實行抵押權時

在最高限額抵押權所擔保的債權中，各債權的請求權時效還是會分別進行，但如果該擔保債權原本15年的請求權時效已經期滿，又過了5年都不實行抵押權的話，依據民法第881-15條的規定，該債權就不再屬於最高限額抵押權的擔保範圍內，而如果最高限額抵押權到確定期日之後，若當中已經不存在任何的擔保債權時，且因為到期也不會再增加新的擔保債權，因此可以向法院聲請將最高限額抵押權塗銷掉。

最高限額抵押權塗銷情形四：為了躲避債務而設定的最高限額抵押權

實務上最常發生爭執的情形即為此，有的債務人會為了躲避債務，明明沒有實際可能發生的債權，卻跟親朋好友通謀虛偽意思表示，也就是同流合汙一起假裝有債權，進而設定一個最高限額抵押權，如此一來在真正被欠錢的普通債權人要強制執行時，因為最高限額抵押權將可以優先受償，其他債權人的清償順位就會受到影響，只好藉由訴訟的方式，請法院確認該最高限額抵押權的擔保債權不存在，並主張要將最高限額抵押權塗銷。

最高限額抵押權塗銷的實際案例

在新北曾有一對男女，雙方原本曾是夫妻，但離婚後仍然同居，而男方名下擁有數棟房產。某天，女方在未得男方同意的情況下，自行盜用男方的印鑑章，並攜帶放在家中的不動產所有權狀，擅自與他人設立最高限額抵押權。直到最高限額抵押權確定期日後，因為女方仍遲遲未還款，房產就遭到債權人強制執行，此時男方才知悉自己的不動產居然被離婚的前妻拿去設定最高限額抵押權。

好在男方趕在強制執行程序前，盡速委任律師協助提起債務人異議之訴，在說服前妻坦承犯行後，透過律師協助起訴聲明應撤銷強制執行程序，並將最高限額抵押權塗銷，最終法院認定前妻確實有冒用男方名義的事宜，再加上實際上債權人即抵押權人也知道女方並未獲得男方的同意就設定最高限額抵押權，故法律應該也沒有加以保護其利益的必要，判決男方勝訴，除了房產免於遭受強制執行以外，也成功將最高限額抵押權塗銷掉。

結論

隨著商業交易習慣伴隨而生的最高限額抵押權，雖然帶給人們與銀行一定的便利性，但當中也有部分僅會發生在最高限額抵押權的塗銷情形，且因為最高限額抵押權會涉及不動產是否會遭到拍賣，所以不得不謹慎處理，否則一不小心不動產就會被強制執行，建議大家在設定最高限額抵押權之前，除了要充分了解最高限額抵押權的特性以外，也要了解一下最高限額抵押權塗銷的幾個情形，遇到爭議時千萬要盡快尋求專業律師的協助，就像上述的最高限額抵押權塗銷案例一般，如果沒有及時阻止強制執行程序，後續就會造成自己龐大的損失，在利用最高限額抵押權的同時，保持高度警覺才能讓便利的最高限額抵押權發揮最大的效用。