前言
在我們的日常生活中，土地和建築物的所有權常常成為糾紛的根源，尤其是因為過去土地登記還不盛行的年代，就常常出現不小心占用他人土地的情形，又或是因為土地的重新劃分、他人的逾越權限，都有可能導致明明是自己的土地，卻有別人的建築物蓋在上面，這種情況將造成所有權人無法真正使用自己的土地而產生困擾。
但我們當然也不能讓他人永遠占用著我們的土地，所以就必須透過「拆屋還地」來取回原有的土地，而拆屋還地實際上也是訴訟中常見的主張之一，以下本文將整理目前我國實務上常見的拆屋還地四大情形，並且告訴您拆屋還地的請求權基礎、不處理的風險及其他可請求賠償的範圍，讓大家初步了解當自己的土地被占用時，究竟該如何處理。
為何土地上有別人的建物 ？拆屋還地的四大常見情形
拆屋還地常見情形一：土地是我的，房子是別人的
當有人發現一塊空曠的土地，認為無人管理、使用，就擅自在土地上建造一棟房屋，但其實這塊地是別人的地，只是尚未做規劃，等到某天真正的土地所有權人到現場察看時，才發覺自己的土地竟遭人占用已久，此時，為了維護自己的權益，土地所有權人就會對占用土地的人提告，並請求拆屋還地。
拆屋還地常見情形二：越界建築
當鄰居的房屋蓋超出界線而占用到他人的土地，就是所謂的「越界建築」，但民法第796條、第796-1條有針對越界建築做出特別的規定，不是只要鄰居占用土地就可以主張拆屋還地，而要依照實際情形區分。
若鄰居是故意或出於重大過失而使得房屋越界，或是房屋超出的部分太多，因為可歸責性較大，所以可以請求拆屋還地。而如果鄰居是不小心越界，但實質土地所有權人已經知道鄰居將房子蓋到自己的土地上一段時間了，也都沒有表示異議的話，就無法主張拆屋還地。
然而，縱使可以請求鄰居拆屋還地，當將整體拆除將損害整個房屋的經濟價值時，法院亦可以斟酌公共利益及當事人利益，判決免為拆除，而只要無法請求拆屋還地時，為了平衡土地所有權人的不利益，可以請求對方給予償金或購買越界部分及畸零地。
拆屋還地常見情形三：土地共有人自行建造房屋
若數人共有一塊土地，但並沒有事先協議如何管理使用這塊土地，卻有一方在未經其他共有人同意的情況下，就擅自在土地建造了房屋，依據土地法第34-1條第1項的規定，因為加蓋房屋屬於處分行為，原則上必須得到過半數共有人同意，或是應有部分合計應該超過一半，才可以在土地上加蓋房屋，所以當有部分共有人擅自占用土地的話，其他共有人可以請求拆屋還地，並將土地歸還給全體共有人。
拆屋還地常見情形四：租地建屋約定期滿，但繼續使用土地
所謂的租地建屋是指承租人專為了在土地上建造房屋，因而跟土地所有權人租借土地，當租地建屋契約當中有約定年限時，一旦契約到期，承租人就應該將土地淨空並歸還給出租人，如果承租人的房屋還殘留在上面並且繼續使用土地，出租人也就是土地所有權人將可以主張拆屋還地。
另外，因為早年的租地建屋時常沒有書面契約，更沒有約定何時到期，但對於土地所有權人來說會相當不利，等於永遠無法將土地收回來，所以實務上 就做出了相關見解，認為在「房屋不堪使用」時即為租約到期，因此，如果土地上的房屋已不堪使用，例如以建造材質而言已超過耐用年限，土地所有權人就可以主張拆屋還地。
為何可以請求拆屋還地呢？拆屋還地的請求權基礎為何？
雖然上述幾個情形分別各自還有一些特殊的規範，但實際上請求拆屋還地原則人都是基於所有權的主張，土地所有權人可以自由使用、收益、處分自己的土地，並能夠排除他人對土地的侵害及干涉。而沒有法律上的正當原因還占有他人的財產，這種情形在法律上稱作無權占有，對此，所有權人能夠依據民法第767條向無權占有人主張拆屋還地。
民法第767條
1 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
2 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
請求拆屋還地有時間限制嗎？
實務上常見案例都和占用期間相關，例如，土地所有權人都是很多年之後才發現自己的土地被占用，又或是因為長輩過去出於人情不敢請求拆屋還地，就讓自己的土地白白被使用，直到過世後繼承人繼承了這塊土地，才想著要將土地要回來，此時就會詢問律師土地被占用50年該怎麼辦？或是繼承土地被占用如何處理？
常常有人誤以為超過15年時效就不能請求拆屋還地，但其實因為拆屋還地是基於所有權而生的返還請求權，依據大法官釋字第107、164號解釋，已經登記的不動產不會有消滅時效的適用，所以原則上請求拆屋還地並沒有時間的限制，只要是土地的所有權人，縱使土地已經遭他人占用多年，除了特殊情形以外，都還是可以向無權占有人主張拆屋還地！
如果發現土地被占用，放著不處理會怎麼樣？
因為請求拆屋還地沒有時間限制，所以就放任其他人占用我的土地也沒關係嗎？那可就大錯特錯了！因為法律上還有所謂的「時效取得」制度，依據民法第769、770、772條的規定，只要無權占有人長時間占有別人的土地，就能夠向地政機關登記為權利人，法律上為了促進物的效用才因此有此制度，如果土地原本就未經登記，無權占有人可以登記為所有權人，若這塊土地有登記的話，無權占有人仍可登記為地上權人。
然而，因為當今社會未經登記的土地占少數，所以無權占有人比較有可能請求登記為地上權人，詳細地說，當無權占有人是善意的話，只要和平、公然、繼續占有超過土地10年，就可以請求登記為該土地的地上權人，縱使無權占有人是惡意的，但只要和平、公然、繼續占有土地超過20年，同樣也可以請求登記為地上權人。
因此，千萬不是秉持著自己隨時都可以請求拆屋還地，就放任他人繼續無權占用自己的土地，時間久了對方可能會去登記為地上權人，到時候可就無法再輕易將自己的土地收回來做使用了。不過特別要注意的是，法條規定的是無權占用人可以請求登記為地上權人，並不是直接取得地上權，因此，如果對方還沒有完成登記的話，土地所有權人仍然是可以請求拆屋還地的。
除了請求拆屋還地以外，還有其他可以求償的部分嗎？
當無權占有人占用土地的這段期間，將造成土地所有權人的損害，所以土地所有權人除了可以請求拆屋還地以外，因為無權占用人並無合法權源，也就是沒有法律上的原因就占用他人土地，所以土地所有權人還可以依照民法第179條的規定請求返還不當得利，無權占用人應給付相當於租金的價額作為賠償。
發現土地被占用，想主張拆屋還地建議立即尋求專業律師的協助！
土地對許多人而言想必是很重要的資產，有時候可能因為自己並沒有居住在附近或是人長年在國外，因而導致自己沒有即時發現土地正在遭到他人的占用，但屬於自己的財產當然不能白白就給別人使用，不過由於土地上的糾紛很有可能會涉及到較大的金錢利益，若處理不佳，失去的權益可能難以想像，所以建議大家發現有人正在占用您的土地時，可以立即尋求專業律師的協助，讓律師替您主張拆屋還地的訴求，將完整的土地歸還給您！
