前言
當漏水發生在公寓大廈當中時，由於公寓大廈的住戶眾多，有時還會設立自己的管委會，再加上有公寓大廈管理條例的特殊規定，常讓住戶們不知道公寓大廈漏水修繕責任歸屬到底該如何判別，若剛好又有業主、管委會、管理公司涉入其中時，公寓大廈漏水修繕責任歸屬的關係又更加錯綜複雜，也時常發生互相推諉的情形，大家都不認為應該自己該負起公寓大廈漏水修繕責任，導致漏水的情形無法得到即時的妥善處理，最終造成損害的擴大，對所有人而言都不是一個樂見的結果。因此，了解公寓大廈漏水修繕責任歸屬是相當重要的一件事，熟讀本篇文章後，未來發生公寓大廈漏水情形時將不再迷惘！
正確釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬的三大步驟
釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬的步驟一：確認公寓大廈漏水的原因
在發現有漏水的情形後，首先要做的便是先了解漏水點究竟在何處，必須先知道漏水的原因，後續才有辦法認定公寓大廈漏水修繕責任歸屬。同時，也記得要記錄關於漏水的各項情形，可以用影像記錄漏水的情形、範圍、水量等，為了避免之後因為鑑定的缺失而產生爭議，除了可以找尋法院認定的第三方公正單位以外，在鑑定時也可以多加留意一些漏水鑑定的注意事項。
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釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬的步驟二：確認是否為天花板漏水
一般在公寓大廈當中最常發生的漏水情形即為天花板漏水，如果您家裡已經是公寓大廈的頂層，樓上為屋頂時，依據公寓大廈管理條例第10條第2項的規定，由於屋頂屬共用部分，因此公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會。若您樓上還有其他住戶，在兩層樓中間的共用壁或樓地板產生漏水的話，依據公寓大廈管理條例第12條的規定，則該公寓大廈漏水修繕責任歸屬於上下兩層樓雙方。但要注意，以上情形都僅限於沒有人為破壞時，如果可歸責於任何一人，此時公寓大廈漏水修繕責任歸屬於該當事人。
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釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬的步驟三：確認為私人管線或公共管線
針對漏水處為私人管線或公共管線，將會是公寓大廈漏水修繕責任歸屬的關鍵重點。如果該漏水的管線專屬於某一戶在用，例如浴室或陽台的管線，由於是私人管線，依據公寓大廈管理條例第10條第1項規定，這時公寓大廈漏水修繕責任歸屬於該特定住戶。若是漏水管線屬於公共管線，依據公寓大廈管理條例第10條第2項的規定，該公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會，資金則由公共基金或是全體住戶按比例支出。
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釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬後該向誰請求賠償？
藉由上述三步驟找到正確的公寓大廈漏水修繕責任歸屬人後，除了因為是私人管線而需自行負起修繕責任以外，其他情形都可能需要向該公寓大廈漏水修繕責任歸屬人求償，接下來將區分三種不同的情形，教您該如何化解公寓大廈的漏水糾紛。
情形一：當公寓大廈漏水修繕責任歸屬於業主時
如果漏水發生在上下兩層樓之間，就必須由雙方業主進行協調，皆大歡喜的情形當然是合意劃分需要負擔的修繕費用，但常常就是有一方並不認為部分的公寓大廈漏水修繕責任歸屬於自己，就會產生漏水糾紛。如果樓上業主完全不願意配合讓專業人員進入查驗，依據公寓大廈管理條例第6條第1項第2款的規定，樓上業主是不得拒絕他人為了修繕而進入其房屋內的，若不配合，能請主管機關或法院做相對應的處置。
若已經紀錄好漏水的情形，也知悉公寓大廈漏水責任歸屬及修繕需要的費用，但樓上業主仍然置之不理時，可以先透過寄發存證信函的方式請對方出面處理，假設期限到了樓上業主還是無動於衷，就只好透過提告來解決漏水糾紛了。此時就建議可以尋找專業律師的協助，並且統整好想要求償的金額、附上單據及相關證據，漏水情形過於嚴重而影響居住安寧時，還可能可以請求精神慰撫金，藉由漏水專業律師的協助，才能確保到您最大的利益。
情形二：當公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會時
依照上面所述，當漏水發生在共用部分或公共管線時，則公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會，但若您認為只要公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會時，就會相較於私人糾紛好處理，那可就大錯特錯了！實務上管委會很常因為漏水糾紛被住戶提告，原因就是由於管委會不願承認公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會本身。
假設您已經找到相關的鑑定或維修單位估算好修繕價格，可以先透過寄發存證信函向管委會請求支付相關費用，但因為漏水修繕費用有時金額龐大，管委會可能會根據公寓大廈管理條例第11條規定，主張因為金額過大，屬於重大修繕，需要交由區分所有權人會議決定，而通常的結果就是大家不同意修繕，此時管委會就會不認為公寓大廈漏水修繕責任歸屬於自己。
但有法院認為，如果不修繕漏水會明顯造成住戶的損害，則管委會還是必須負起修繕義務，否則會構成侵權行為，而不是單純可以由區分所有權人會議決定不修繕的。如果管委會以區分所有權人會議作為藉口，向您表示不願意修繕時，建議就可以委由漏水專業律師的協助，直接向管委會提起民事訴訟，否則管委會不斷否認公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會時，漏水的損害情形只會隨著時間跟著擴大，由自己一個小蝦米要對抗管委會這個大鯨魚實屬困難，不如藉由專業律師才能更適當處理此類型的公寓大廈漏水案件。
情形三：當公寓大廈漏水修繕責任歸屬與管理公司有關時
有的公寓大廈會請物業管理公司或是保全公司來協助平日的管理維護事務，有時住戶可能不太清楚管委會的成員究竟有誰，但卻會與常常在巡視環境的管理或是保全人員會閒聊個幾句。而當發生漏水而不知道公寓大廈漏水修繕責任歸屬時，就可以請管理人員從中協助與樓上住戶或管委會聯絡與協商，讓大家都熟知的管理人員或保全人員幫忙釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬，也會讓衝突的等級降低。
至於公寓大廈漏水修繕責任歸屬是否可能與物業管理公司或保全公司有關聯，還是需要以管委會與公司所簽屬的契約範圍為準，檢視該公司應該負責那些工作內容及責任範圍，但由於通常共用部分或公共管線的公寓大廈漏水修繕責任歸屬於管委會，只要值班的管理人員或保全人員有盡到職務上的通知及檢查、防範義務，當中並沒有怠忽職守的情形發生的話，一般而言並不會將公寓大廈漏水修繕責任歸屬於該公司，頂多是由管委會再依據契約內部的規範進行相對應的求償。
了解公寓大廈漏水修繕責任歸屬後，藉由律師的協助爭取最大的權益！
上述將如何釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬、如何向公寓大廈漏水修繕責任歸屬人求償都按照步驟介紹了，但僅是單純了解以上事宜，可能還是無法破除關係複雜的公寓大廈漏水糾紛，尤其大家都是住在同一個地方的人們，有時因為漏水糾紛要互相撕破臉，等到在大樓內相遇時才備感尷尬。
此時不如考慮可以由律師出面幫大家協商，讓大家能有個共識；也可以選擇委任專屬的律師為自己爭取權益，除了在法律角度更能站得住腳以外，也能讓律師代替自己發聲，而不用自己去跟鄰居當面搞得烏煙瘴氣，讓您在自己初步釐清公寓大廈漏水修繕責任歸屬後，可以有個更好的管道結束該漏水的紛爭，讓自己在公寓大廈中能夠重回舒適愜意的生活。
